Les craintes de votre banquier
Pour un autoconstructeur, obtenir un prêt constitue un obstacle majeur. Il faut comprendre qu’un banquier cherche à estimer le risque et à le réduire. Comment savoir si un autoconstructeur a les compétences requises ? Arrivera t’il au bout de son projet ? Tout se passe comme si le banquier est le propriétaire du bien tant que l’emprunteur n’a pas fini de rembourser. En quelque sorte, c’est un peu lui qui achète le projet. En effet, en cas de défaillance de l’emprunteur, qui n’arriverait plus à rembourser, le banquier va naturellement chercher à récupérer sa mise. Il a donc tout intérêt à ce que le bien soit vendable.
Il faut bien reconnaitre que les mauvais exemples d’autoconstruction sont nombreux. Certaines autoconstructions ne respectent pas les règles de l’art. Et quand arrivent les problèmes, parfois irréversibles, il devient parfois impossible de revendre le bien.
Autres contre-exemples : on voit souvent des autoconstructions sans charme, de goût douteux. Par exemple, il n’est pas rare qu’un autoconstructeur surdimensionne la structure par ignorance, en prenant des marges de sécurité à outrance. Cela conduit a des habitations massives, ressemblant à des blockhaus.
Il y a aussi beaucoup de constructeurs qui arrivent à l’autoconstruction pour des raisons uniquement financières, en rognant au maximum sur tous les postes. Cela produit des habitations de mauvaise qualité, difficiles à revendre.
Il faut avoir en tête que ce sont les risques auxquels un banquier pense s’exposer quand il octroie un prêt à un autoconstructeur.
Heureusement, il existe de nombreux exemples d’autoconstruction tout à fait exceptionnelle, réalisée dans les règles de l’art ou même mieux, faisant référence en matière technique ou écologique. Il faudra juste prouver à votre prêteur que votre projet est sur cette trajectoire.
De plus en plus dur
Parmi la quantité importante d’informations que votre banquier va vous demander, il y a l’estimation du budget. Il y a une vingtaine d’année, il suffisait de chiffrer chaque poste. On récupérait les infos à droite et à gauche, sur Internet, en relevant les prix des matériaux du commerce, ou en se basant sur des devis d’autres projets. Cela prenait un peu de temps mais on pouvait obtenir un résultat crédible en quelques jours.
Aujourd’hui les banquiers sont beaucoup plus exigeants. Il leur faut un vrai devis pour chaque poste, à votre nom, de moins de deux mois. Et là, cela n’est plus du tout la même affaire. Car pour demander un devis à une entreprise, il faut que la demande soit très précise.
Si vous confiez un poste particulier à une entreprise, cela pourra être un peu plus facile car votre demande pourra être plus globale. Par exemple : si vous décidez de sous-traiter la réalisation de la clôture, il vous suffira de préciser les dimensions et l’aspect. Mais si vous prévoyez de réaliser cette clôture vous-même, vous devrez faire une étude préalable pour estimer la quantité de parpaings, de sac de ciment, d’enduit, de chapeaux, de ferraillage, de béton, etc. Et ensuite, il faudra obtenir un devis auprès d’un marchand de matériaux. C’est beaucoup, beaucoup plus long. Et il faudra faire cela pour tous les postes. Ce qui signifie faire l’étude de chaque poste, rechercher et consulter des dizaines d’entreprises. Même en y travaillant à plein-temps, c’est un travail de plusieurs semaines, voir plusieurs mois. Il faut avouer que cela peut être décourageant.
Une première phase de devis
Dans la pratique et dans un premier temps, on ne réalise pas une étude détaillée pour chaque poste. On va se contenter d’une pré-étude rapide (mais qui prend quand même du temps) en ajoutant une marge dans les quantités pour compenser les oublies. L’objectif est d’obtenir rapidement des listes de matériaux et matériels que l’on pourra envoyer aux entreprises et commerçants pour obtenir les devis. Et quand on aura obtenu ces devis "phase 1", il sera possible de faire les demandes de prêt auprès des établissements bancaires. Bien sûr, vous ne mentionnerez pas à votre banquier que ce sont des devis "à l’arrache".
En ce qui concerne la maison BILP, cette phase a tout de même duré 3 mois.
Puis les devis Phase 2
Pendant que les banques étudient votre dossier, et en parallèle du délai d’instructions de votre permis de construire, vous avez du temps pour reprendre les études de chaque poste et de rentrer dans les détails, optimiser les solutions, etc. Vous mettrez à jour vos listes de matériaux, puis vous recontacterez les quelques entreprises qui vous ont paru répondre le mieux à votre demande pendant la phase 1, pour une mise à jour.
Bien sûr, si vous avez du temps, ou si vous vous autofinancez, vous n’avez pas besoin de répartir en deux phases. Vous ferez vos études dans les détails dés le début, puis vous demanderez des devis à partir de listes détaillées et complètes.